□ 记者 韩海峰

曾经作为方松街道经济重要引擎的商圈经济，眼下正直面转型升级的阵痛。

鸟瞰方松街道，总建筑面积约153万平方米的商业综合体（不含商务楼宇），从东向西纵贯全域。其中，大部分实体商业已经建成十多年，业态匹配度、商圈竞争力、客流吸引力等不同程度减弱。尤其面对近年来新兴商业的虹吸和电商的激烈竞争，传统商圈转型已经箭在弦上。

为此，方松街道以大兴调查研究为契机，成立调研组，围绕“方松街道存量商业转型升级”这一主题，科学优化商业布局，补齐商业生态短板，改善消费体验，焕发城市商圈新活力，推动现代城市商业实现高质量发展。

研究“症结所在”找出“病根子”

祥和商业广场、9号线松江新城站商业广场、开元地中海、黎明广场、嘉和广场、合生新天地（原塞纳左岸生活广场）、兰桥商业街、东鼎购物中心、东明商业广场、泰晤士小镇商业街、文涵路商业街……一众点状商圈和线状商业街由东向西，交错勾勒出方松街道多元化的商业氛围。

然而，近年来，一些商圈面临重重发展压力。“方松辖区大部分实体商业已经建成超10年，有的接近20年，从商业硬件来看，总体略显老旧，商业业态空间亟待新一轮优化；从商业业态来看，业态组合比较传统，以餐饮和零售为主，品牌同质化明显，竞争激烈，利润微薄，发展后劲不足。”方松街道办事处副主任、调研组成员郑琦坦言，尤其近年来，主力消费人群更新迭代，消费方式改变，消费趋势变迁，特别是年轻消费者更加注重场景体验感，这些都对实体商业创新速度和模式提出了更高要求。

经过多次实地专题调研，调研组得出一条共性结论：围绕产权所有者，厘清商圈发展思路，激发商圈活力是重中之重。“产权集中的商圈，我们协助引进专业品牌运维；产权分散但已有稳定第三方运维公司的商圈，我们引导其合理升级业态，帮助引流；产权分散且没有集中运营商的商圈，我们引导组建商圈业委会，为品牌入驻牵线搭桥，‘一圈一策’推动辖区商圈转型升级。”方松街道相关负责人表示。

善用“有形之手”当好“店小二”

眼下，各品牌正在抓紧入驻，计划明年初重新开业的合生新天地（原塞纳左岸生活广场）有望迎来涅槃重生。

“刚开始走访时，该商业广场二三楼的商铺基本全部关停，一楼开业的商铺也是门可罗雀，十分冷清。”郑琦介绍，这个商业广场周边遍布高品质小区并背靠大学城十余万大学生的消费市场，地理位置非常好，商业体量也近4万平方米，但呈现出来的经营状态却令人担忧。经进一步调研了解到，业主虽然知道业态不能匹配消费者高品质消费的需求，但自身招商能力有限，无法进一步优化广场内商业生态。

在此背景下，方松街道主动介入，在区经委等相关部门的大力支持下，经过数月的接洽、考察，成功帮助业主引进了专业商业运营集团合生商业。今年6月底，双方顺利签约，原塞纳左岸生活广场更名为合生新天地。

深耕商业地产20年的合生商业拥有多种类定位的商业项目，松江合生新天地是其在华东区域的首个轻资产项目。按照计划，在升级原有社区生活服务业态的同时，扩充市民体验业态，是合生新天地这次改造升级的中心任务，其中包括松江首个儿童五人制的天空足球公园、天空泵道路冲场和天空红土网球场等，努力打造松江新城商业新地标。

“当好服务商圈的‘店小二’，在总体规划辖区商圈空间和商业生态布局的同时，主动为各商圈嫁接优质资源。”方松街道相关负责人表示，当前，除了原塞纳左岸广场，在政府部门支持下，黎明广场、开元地中海西片区商业也在与市场方积极接洽改造升级事宜，稳步推动存量商业能级的提升。

活用“无形之手”激发“新活力”

提及松江商圈，位于方松街道的开元地中海商业广场定会为大多数松江人所熟知。自2009年对外开业以来，从10年包租到轻资产运营模式的悄然转变，使得该商圈热度依旧。

“我们把品牌的升级和调改视作生命线，目前广场的出租率超96%，其中，餐饮占比45%，原有占比40%的百货类已降至15%。此外，过去五年，广场商业快速迭代，商家更换了近60%，调改花费近2000万元，电梯、灯光、停车场、洗手间等改造升级提升了商圈品质。”开元地中海商业广场负责人戚华平介绍，街道经常在广场举办不同类型的活动，帮助吸引人流。刚过去的中秋国庆“双节”，广场总客流35.38万人次，同比增长7%。

数据显示，今年前9个月，方松街道完成限上商品消费品零售总额13.75亿元，同比增长18.67%。政府“有形之手”与市场“无形之手”互为依托，方松街道商圈经济活力迸发。其中，开元地中海、合生新天地、东鼎购物中心将形成方松核心商业综合体；以创意、时尚、休闲产业为消费品牌的泰晤士小镇商业区逐渐成为居民及游客集会、表演、休闲的优选点位，泰晤士小镇卡纳比新天地获评“邻里夜生活好去处”，首届“卡纳比新天地文化艺术节暨法国主题音乐节”被评为“2023年上海夜生活节最佳实践案例”；泰晤士小镇商业街和文涵路华亭缤纷商业街特色商业街区亦在同步推进中。